Umowa przedwstępna – co to? Przewodnik po kupnie i sprzedaży

Wyobraź sobie, że znalazłeś idealne mieszkanie albo działkę. Sprzedający też jest chętny do transakcji. Brakuje jednak kilku rzeczy, by sfinalizować umowę od ręki – na przykład potrzebujesz czasu na załatwienie kredytu hipotecznego, albo sprzedający musi uporządkować pewne formalności. I tu właśnie wkracza umowa przedwstępna. To taki prawnie wiążący kontrakt między Tobą a drugą stroną, że zawrzecie docelową umowę sprzedaży w przyszłości. Określa wszystkie najważniejsze ustalenia: cenę, sposób płatności, szczegóły dotyczące samej nieruchomości. Krótko mówiąc, to Wasze wzajemne zobowiązanie do tego, by transakcja doszła do skutku w ustalonym terminie. Taka umowa naprawdę chroni obie strony. Daje Wam pewność prawną, że wszystko pójdzie zgodnie z planem. Zazwyczaj wystarczy forma pisemna, choć czasem, dla pełnego bezpieczeństwa, potrzebny jest akt notarialny. Wiesz, banki często chcą zobaczyć taki dokument, zanim dadzą zielone światło dla Twojego kredytu hipotecznego. W Polsce takie dokumenty nazywane są „preliminary sales agreements” i są wymagane przez banki jako potwierdzenie Waszych zamiarów. Co zazwyczaj w niej znajdziesz? Dane Wasze i sprzedającego, dokładny opis nieruchomości, cenę, informacje o zadatku lub zaliczce, no i co się stanie, jeśli ktoś się wycofa. Choć nazywa się „przedwstępną”, jest w pełni wiążąca – jeśli jedna ze stron nagle odmówi sprzedaży, można dochodzić swoich praw przed sądem. Umowa określa też termin lub warunki zawarcia tej ostatecznej umowy, która faktycznie przeniesie własność.

Czym dokładnie jest ta umowa przedwstępna?

Mówiąc prosto, umowa przedwstępna to Wasze zobowiązanie do zawarcia w przyszłości tej właściwej, przyrzeczonej umowy sprzedaży. To taka formalna deklaracja, że chcecie dokonać transakcji w określonym czasie i na ustalonych warunkach. Taka umowa to legalny kontrakt, który daje bezpieczeństwo zarówno Tobie, jak i sprzedającemu.

Najczęściej spotkasz ją przy transakcjach nieruchomościowych. Szczególnie gdy potrzeba trochę czasu – czy to na załatwienie kredytu, czy spełnienie innych warunków. Aby umowa przedwstępna była ważna, musi być przynajmniej na piśmie. Ale wiele osób woli wybrać formę aktu notarialnego, żeby mieć absolutną pewność prawną. Pamiętaj, że zawarcie takiej umowy często jest kluczowe dla uzyskania kredytu hipotecznego w Polsce.

Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej według polskiego prawa?

Żeby umowa przedwstępna była „żywa” i skuteczna, musi zawierać kilka ważnych elementów, które jasno określą, jak będzie wyglądać ta przyszła, ostateczna umowa sprzedaży. Zgodnie z naszym Kodeksem Cywilnym, kluczowe są:

• Dane stron transakcji: Musisz dokładnie określić, kto kupuje, a kto sprzedaje. Pełne dane osobowe lub dane firmy to podstawa.
• Opis nieruchomości: Tutaj nie ma miejsca na domysły. Dokładny adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, liczba pokoi – wszystko, co pozwoli jednoznacznie zidentyfikować przedmiot transakcji.
• Cena sprzedaży: Ile ma kosztować nieruchomość? Albo jak zostanie ta cena ustalona. Trzeba to zapisać.
• Termin zawarcia umowy ostatecznej: Kiedy mniej więcej planujecie sfinalizować transakcję? To musi być jasno określone.
• Zadatek lub zaliczka: Jeśli umawiacie się na jakąś wpłatę z góry, trzeba podać jej wysokość i formę.

Do tego dochodzą dodatkowe ustalenia, czyli wszystko inne, co sobie uzgodnicie – na przykład termin przekazania nieruchomości, czy co ze sprzętami zostawionymi w mieszkaniu. Wszystko to po to, żeby potem nie było nieporozumień i każdy wiedział, na czym stoi. Brak któregoś z tych elementów może sprawić, że umowa będzie nieważna albo trudna do wyegzekwowania.

Jakie są prawnie wiążące skutki podpisania umowy przedwstępnej?

Gdy podpisujesz umowę przedwstępną, tak naprawdę zawierasz prawnie wiążące zobowiązanie do zawarcia tej ostatecznej umowy sprzedaży w przyszłości. Co z tego wynika, zależy głównie od tego, w jakiej formie tę umowę sporządziliście.

Jeśli była to forma aktu notarialnego, sprawa jest prostsza. Strona, która nie wywiązuje się z umowy, może zostać zmuszona przez sąd do jej wykonania – to tzw. dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Czyli sąd może nakazać sprzedającemu sprzedaż, a Tobie kupno.

Gorzej, jeśli umowa była w zwykłej formie pisemnej. Wtedy zazwyczaj nie da się zmusić drugiej strony do sprzedaży. Możesz natomiast dochodzić odszkodowania za straty, które poniosłeś przez to, że transakcja nie doszła do skutku. Zadatek czy zaliczka mają tutaj swoje zasady – albo przepada, albo jest zwracany, w zależności od tego, kto zawinił. Co ciekawe, jeśli umowa przedwstępna była w formie aktu notarialnego, można o swoje przyszłe roszczenie wpisać do księgi wieczystej. To dodatkowe zabezpieczenie dla Ciebie.

Prawnicy zgodnie podkreślają, że niewywiązanie się z takiej umowy to nie przelewki. Grożą za to poważne konsekwencje finansowe i prawne. Pamiętaj też o terminach przedawnienia roszczeń – zazwyczaj jest to rok od daty, w której miała być zawarta umowa przyrzeczona. Dlatego tak ważne jest, żeby wszystko było jasne, a forma umowy odpowiadała Waszym potrzebom.

Czym umowa przedwstępna różni się od tej właściwej umowy sprzedaży?

Umowa przedwstępna i umowa sprzedaży to dwa zupełnie inne etapy procesu kupna-sprzedaży nieruchomości. Różnią się celem, formą, a przede wszystkim skutkami prawnymi.

Najprościej mówiąc:

• Cel i skutek: Umowa przedwstępna ma na celu zobowiązanie Was do zawarcia transakcji w przyszłości, ale sama w sobie nie przenosi własności. Umowa sprzedaży (ta ostateczna, często w formie aktu notarialnego) faktycznie przenosi własność nieruchomości z sprzedającego na kupującego.
• Forma: Umowę przedwstępną można zawrzeć na piśmie. Ale umowa sprzedaży nieruchomości musi być obowiązkowo w formie aktu notarialnego, żeby była ważna.
• Treść: Umowa przedwstępna zawiera ogólne ustalenia dotyczące przyszłej umowy (kto, co, za ile). Umowa sprzedaży to już szczegółowy dokument, który określa stan prawny nieruchomości, dokładny sposób zapłaty ceny i warunki przekazania posiadania.
• Możliwość egzekwowania: Jeśli złamiesz umowę przedwstępną, możesz dochodzić odszkodowania albo (jeśli była w formie aktu notarialnego) zmuszenia drugiej strony do sprzedaży. Złamanie umowy sprzedaży to już inne konsekwencje, wynikające z prawa cywilnego i zapisów samej umowy.

Zrozumienie tych różnic jest naprawdę kluczowe, jeśli chcesz, żeby cały proces zakupu nieruchomości przebiegł gładko. Umowa przedwstępna to takie bezpieczne „tak” na przyszłość, a umowa sprzedaży to ostateczne „tak”, które przenosi własność.

Jakich pułapek i błędów unikać przy umowie przedwstępnej?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej łatwo wpaść w pewne pułapki. Trzeba uważać, żeby potem nie mieć problemów. Oto kilka najczęstszych błędów:

• Nieprecyzyjne zapisy w umowie: Jeśli coś nie jest jasno określone, może prowadzić do sporów. Dotyczy to na przykład kar umownych czy zapisów o siłach wyższych.
• Pominięcie ważnych warunków: Co jeśli nie dostaniesz kredytu? Albo okaże się, że nieruchomość ma wady prawne? Jeśli nie uwzględnisz w umowie takich „warunków zawieszających” (np. uzyskanie kredytu), możesz znaleźć się w bardzo trudnej sytuacji.
• Zaniedbanie sprawdzenia nieruchomości (due diligence): Zanim podpiszesz umowę, upewnij się, że wszystko jest w porządku ze stanem prawnym, hipotecznych obciążeń, pozwoleń. Późniejsze odkrycie problemów może być bardzo kosztowne.
• Poleganie na obietnicach ustnych: Tylko to, co jest na piśmie, ma prawną moc. Nie ufaj zapewnieniom „na gębę”.
• Brak konsultacji z prawnikiem: To chyba największy błąd. Gotowe wzory z internetu mogą nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Lepiej zainwestować w profesjonalną pomoc prawnika, który sprawdzi umowę przed podpisaniem.

Weźmy taki przykład: jeśli w umowie przedwstępnej nie napiszesz dokładnie, które meble czy sprzęty mają zostać w mieszkaniu, to po finalizacji transakcji możesz mieć problem z ich odzyskaniem, bo prawnie rzecz biorąc, sprzedający nie musiał ich zostawiać. Dlatego umowa musi być kompletna i zrozumiała dla obu stron.

Jak powszechne są umowy przedwstępne w Polsce?

W Polsce umowy przedwstępne są na porządku dziennym, jeśli chodzi o transakcje nieruchomościowe. Nie ma może dokładnych statystyk, ile ich jest, ale praktycznie każda transakcja, która wymaga więcej czasu na finalizację, zaczyna się od takiej umowy. Szczególnie często widzisz je przy zakupie mieszkań od deweloperów – od podpisania umowy przedwstępnej do odbioru kluczy może minąć nawet kilka lat!

Ale nie tylko rynek pierwotny. Na rynku wtórnym też są bardzo popularne, gdy kupujący potrzebuje czasu na kredyt, albo sprzedający musi na przykład wykreślić hipotekę. Taki typowe zadatek lub zaliczka to zazwyczaj od 5% do 20% ceny nieruchomości, co jest sporym zabezpieczeniem wykonania umowy. Nasz polski Kodeks Cywilny jasno reguluje te kwestie, co sprawia, że ludzie chętnie korzystają z takich umów.

Co radzą prawnicy w sprawie umów przedwstępnych?

Prawnicy specjalizujący się w nieruchomościach zgodnie powtarzają: traktuj umowę przedwstępną bardzo poważnie. Musi być ona przygotowana z należytą starannością. Oto ich kluczowe rady:

• Jasno określone warunki: Wszystko, co ustalacie, musi być zapisane precyzyjnie. Bez dwuznaczności.
• Szczegółowe ustalenia dotyczące płatności i terminów: Kiedy i ile wpłacasz? Kiedy przelewacie resztę pieniędzy? Jakie są terminy? Wszystko musi być rozpisane.
• Klauzule zabezpieczające i sposób rozwiązywania sporów: Co jeśli coś pójdzie nie tak? Jakie zapisy Was chronią? Jak będziecie rozwiązywać ewentualne spory?
• Możliwość weryfikacji nieruchomości (due diligence) i inspekcji: Umowa powinna dawać Ci możliwość sprawdzenia wszystkiego, co ważne, przed podpisaniem tej ostatecznej.
• Jasne zasady dotyczące zadatku i dobrej wiary: Jak dokładnie działa zadatek? Kiedy przepada, a kiedy jest zwracany? Warto to dokładnie określić.

Prawnicy zdecydowanie odradzają korzystanie z gotowych szablonów bez konsultacji. Podkreślają, że każda umowa powinna być starannie przygotowana przez profesjonalistę, bo tylko wtedy naprawdę chroni Twoje interesy. Pamiętaj, umowa przedwstępna to nie zabawa – jej naruszenie może kosztować fortunę. W wielu przypadkach pomoc notariusza jest nieoceniona.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę przedwstępną

Co się stanie, jeśli jedna ze stron wycofa się z umowy przedwstępnej?

To zależy. Jeśli umowa była u notariusza, można żądać jej wykonania. Jeśli była w zwykłej formie pisemnej, możesz domagać się odszkodowania. Zadatek albo przepada, albo jest zwracany – wszystko zależy od umowy i tego, kto się wycofał.

Czy umowa przedwstępna musi być sporządzona u notariusza?

Niekoniecznie. Wystarczy forma pisemna. Ale forma aktu notarialnego daje większe bezpieczeństwo – można wtedy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, a także wpisać swoje roszczenie do księgi wieczystej.

Ile czasu zazwyczaj mamy na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży po podpisaniu umowy przedwstępnej?

To zależy od tego, co ustalicie. Termin musi być jasno określony w umowie przedwstępnej. Może to być konkretna data albo jakiś warunek, np. uzyskanie kredytu. Jeśli terminu nie ma, mogą wyniknąć problemy.

Czy mogę sprzedać nieruchomość innemu kupcowi, jeśli mam podpisaną umowę przedwstępną?

Generalnie powinieneś dążyć do wykonania pierwszej umowy. Jeśli sprzedasz ją komuś innemu, może Cię czekać odszkodowanie dla pierwszego kupującego, a w skrajnych przypadkach nawet przymusowe zawarcie tej pierwszej umowy.

Co to jest zadatek i jaki ma związek z umową przedwstępną?

Zadatek to suma pieniędzy, którą wręczasz przy umowie przedwstępnej. Ma on na celu zabezpieczenie transakcji. Jeśli Ty się wycofasz, zazwyczaj go tracisz. Jeśli sprzedający się wycofa, zazwyczaj musi Ci oddać zadatek w podwójnej wysokości (chyba że umowa mówi inaczej).

 

Poszukujesz agencji SEO w celu wypozycjonowania swojego serwisu? Skontaktujmy się!