Umowa sprzedaży – co to jest i co powinno zostać w niej zawarte? Przewodnik

Umowa sprzedaży to taki podstawowy dokument w naszych codziennych sprawach prawnych, który reguluje, jak wymieniamy się dobrami i usługami. To taki rodzaj umowy, gdzie obie strony mają swoje zadania i obowiązki – sprzedawca oddaje rzecz, a kupujący płaci. Wszystko to opiera się na Kodeksie cywilnym, który dokładnie opisuje, jak to działa i co z tego wynika. Możemy sprzedawać nie tylko rzeczy, ale też prawa, a najczęściej za wszystko płacimy pieniędzmi. W tym artykule rozłożymy na czynniki pierwsze definicję, pokażemy, co musi się znaleźć w takiej umowie, jakie są prawa i obowiązki stron, a także przyjrzymy się różnym jej rodzajom i temu, co się dzieje, gdy ktoś nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Czym właściwie jest umowa sprzedaży?

Umowa sprzedaży to, najprościej mówiąc, umowa między dwiema stronami: sprzedawcą i kupującym. Sprzedawca zobowiązuje się oddać kupującemu własność jakiejś rzeczy lub prawa, a kupujący musi tę rzecz odebrać i zapłacić umówioną cenę. Ważne jest to, że obie strony od razu mają swoje zobowiązania – to dlatego nazywamy ją umową dwustronnie zobowiązującą. Jest też wzajemna, bo to, co robi jedna strona, jest odpowiedzią na to, co robi druga. Podstawy prawne tego wszystkiego znajdziemy w Kodeksie cywilnym. To, co możemy sprzedać, to szeroki wachlarz – od zwykłych przedmiotów, przez nieruchomości, aż po prawa majątkowe. Cena zazwyczaj jest w pieniądzach, ale można też ustalić sposób jej obliczenia.

Co MUSI być w umowie sprzedaży, żeby była ważna (essentialia negotii)?

Żeby umowa sprzedaży w ogóle mogła być uznana za ważną, muszą się w niej znaleźć pewne absolutnie niezbędne elementy. Bez nich umowa po prostu nie istnieje.

Obowiązkowe elementy każdej umowy sprzedaży

Oto te najważniejsze rzeczy, bez których ani rusz:

• Kto jest kim: Musisz jasno określić, kto jest sprzedawcą, a kto kupującym. Podajcie pełne dane: imię, nazwisko, adres, PESEL dla osób prywatnych. Firmy powinny podać pełną nazwę, adres i numer KRS.
• Co sprzedajemy: Przedmiot umowy musi być opisany tak, żeby nikt nie miał wątpliwości, o co chodzi. Chodzi o konkretną rzecz (np. numer VIN samochodu), nieruchomość (z numerem księgi wieczystej) albo jakieś prawo, które można sprzedać.
• Cena: To podstawa. Musi być jasno ustalona konkretna kwota lub musi być określony sposób, w jaki cena zostanie ustalona w przyszłości (np. przez odniesienie do ceny rynkowej).

Dodatkowe wymagania i co jeszcze można wpisać do umowy

Oprócz tych absolutnie koniecznych rzeczy, umowa sprzedaży może mieć też inne zapisy i spełniać dodatkowe wymogi. Nie są one kluczowe dla jej istnienia, ale często bardzo ułatwiają życie i zapobiegają problemom.

Forma, dodatkowe zapisy i inne ważne kwestie

• Forma umowy: W większości przypadków umowę sprzedaży rzeczy ruchomych można zawrzeć nawet ustnie. Ale wiecie, dla świętego spokoju i na wszelki wypadek, najlepiej wszystko spisać. Są jednak wyjątki: sprzedaż nieruchomości musi być zrobiona u notariusza, a sprzedaż firmy – na piśmie z podpisami poświadczonymi notarialnie.
• Data i miejsce: Chociaż nie są one kluczowe dla samej umowy, to podanie daty i miejsca jej zawarcia jest bardzo pomocne. Dzięki temu łatwiej ustalić, które prawo obowiązuje, jeśli pojawi się jakiś spór.
• Coś ekstra: Możecie dogadać się na wiele różnych sposobów. Na przykład: kiedy i jak ma być zapłacone, kiedy przedmiot ma być przekazany, na jakich zasadach można się wycofać z umowy, jak zgłaszać reklamacje, czy będzie rękojmia albo gwarancja.
• Stan techniczny: Szczególnie gdy sprzedajecie używane rzeczy, a zwłaszcza nieruchomości, warto dokładnie opisać ich stan. To może uchronić was przed nieporozumieniami.

Prawa i obowiązki stron umowy sprzedaży

Umowa sprzedaży to nie tylko zobowiązania, ale też pewne prawa dla każdej ze stron. Trzeba je znać, żeby transakcja przebiegła gładko.

Sprzedawca – co musi zrobić?

Sprzedawca ma kilka kluczowych zadań:

• Oddać własność: Musi przenieść prawo własności sprzedanej rzeczy lub prawa na kupującego. Czyli po umowie to już kupujący jest właścicielem.
• Wydać rzecz: Powinien dostarczyć kupioną rzecz zgodnie z tym, co ustaliliście w umowie, w konkretnym terminie i miejscu.
• Udzielić informacji: Sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o wszystkim, co ważne w związku ze sprzedawanym przedmiotem. Jeśli sprzedaje coś na przykład konsumentowi, to czasem musi też dostarczyć instrukcję obsługi po polsku.

Kupujący – czego się od niego oczekuje?

Kupujący też ma swoje zadania:

• Odebrać rzecz: Ma obowiązek odebrać zakupiony przedmiot w umówionym terminie i miejscu. Jak tego nie zrobi, to mogą mu naliczyć dodatkowe koszty.
• Zapłacić cenę: To najważniejszy obowiązek. Cena musi być zapłacona zgodnie z umową, czyli w odpowiednim terminie i w ustalony sposób.

A co z prawami?

Oczywiście, obie strony mają też swoje prawa:

• Egzekwowanie zobowiązań: Każda strona może żądać od drugiej wywiązania się z umowy. Jak ktoś nie robi tego, co powinien, to druga strona może dochodzić swoich praw.
• Rzecz bez wad: Kupujący ma prawo dostać towar bez wad fizycznych i prawnych. Jak się coś znajdzie, to można reklamować.
• Zapłata: Sprzedawca, po wydaniu rzeczy, ma prawo domagać się zapłaty.

Różne rodzaje umów sprzedaży – na co zwrócić uwagę?

Rynek jest pełen przeróżnych rzeczy i usług, dlatego umowy sprzedaży też mają swoje odmiany. Dobrze jest wiedzieć, czym się różnią, żeby się lepiej zabezpieczyć.

Najpopularniejsze typy umów sprzedaży

Możemy je podzielić na kilka grup:

• Sprzedaż rzeczy ruchomych: Czyli rzeczy, które można przenieść, jak ubrania, sprzęt elektroniczny czy meble. To najczęstszy typ umowy. Zazwyczaj nie potrzebuje specjalnej formy, no chyba że przepisy mówią inaczej.
• Sprzedaż nieruchomości: Dotyczy domów, mieszkań, działek. Taka umowa musi być zawarta u notariusza, żeby była ważna. Dopiero potem można wpisać się do księgi wieczystej.
• Sprzedaż na raty: Tutaj kupujący płaci w ratach. Często dotyczy to umów między firmą a osobą prywatną i dotyczy rzeczy ruchomych. Są specjalne przepisy, które chronią kupujących.
• Sprzedaż konsumencka: To sytuacja, gdy kupuje osoba prywatna od firmy. Konsument ma tutaj sporo praw, na przykład może odstąpić od umowy zawartej przez internet.
• Sprzedaż z prawem odkupu lub pierwokupu: To umowy z dodatkowymi „haczykami”. Prawo odkupu daje sprzedawcy możliwość wykupienia rzeczy z powrotem, a prawo pierwokupu daje komuś innemu pierwszeństwo w kupnie.
• Sprzedaż na odległość lub poza lokalem: Chodzi o zakupy przez internet, telefon, albo gdy ktoś przyjdzie do nas do domu. Konsumenci mają tutaj prawo do odstąpienia od umowy.
• Sprzedaż energii, wody, praw: Czasem sprzedaje się nie tylko rzeczy, ale też energię, wodę, gaz czy prawa majątkowe, jak na przykład długi.

Krótko o typach umów

Różnice między tymi umowami wynikają głównie z tego, co sprzedajemy, kto jest stroną umowy (szczególnie czy to konsument i przedsiębiorca) i jakie dodatkowe zapisy się pojawią.

Typowe problemy i spory w umowach sprzedaży

Mimo że przepisy są dość jasne, to umowy sprzedaży często prowadzą do konfliktów. Najczęściej wynika to z nieporozumień, błędów w umowie albo po prostu z tego, że ktoś nie wypełnia swoich obowiązków.

Co najczęściej powoduje problemy?

• Brak towaru po zamówieniu online: Zdarza się, że zamówimy coś w internecie, a okazuje się, że towaru nie ma, cena się zmieniła albo sprzedawca anuluje zamówienie. Często sprzedawcy w regulaminach piszą, że umowa powstaje dopiero po potwierdzeniu, co bywa podstawą do anulowania.
• Nieprecyzyjne dane stron: Jak brakuje jakiejś informacji o sprzedawcy lub kupującym, to może być problem z ustaleniem odpowiedzialności.
• Niedozwolone klauzule: To takie zapisy w umowach (szczególnie dla konsumentów), które są niesprawiedliwe i naruszają prawa konsumenta. Na przykład zbyt wysokie kary umowne, ukrywanie prawa do odstąpienia od umowy czy zwalnianie sprzedawcy z odpowiedzialności. Takie praktyki kontrolują UOKiK i Inspekcja Handlowa.
• Niezgodność towaru z umową: Dostajemy coś, co jest uszkodzone albo inne niż w opisie. Wtedy kupujący ma prawo do reklamacji, żądania naprawy, wymiany, obniżenia ceny albo nawet odstąpienia od umowy.
• Problemy z płatnością: Czasem sprzedawcy mają kłopot z wyegzekwowaniem zapłaty od kupującego.
• Sprzedaż udziałów w spółkach: To już bardziej skomplikowane transakcje, gdzie często pojawiają się błędy formalne, problemy z wyceną lub spory między wspólnikami.

Wiele problemów wynika po prostu z tego, że umowy są niejasne lub zbyt ogólne.

Co się dzieje, gdy ktoś nie wywiąże się z umowy sprzedaży?

Jeśli jedna ze stron nie zrobi tego, co powinna, albo zrobi to źle, druga strona ma prawo do określonych środków prawnych. Chodzi o to, żeby naprawić szkodę i wrócić do stanu zgodnego z umową.

Jakie mogą być konsekwencje?

• Odszkodowanie: Strona, która poniosła stratę przez błędy drugiej strony, może domagać się odszkodowania. Dotyczy to zarówno poniesionych kosztów, jak i utraconych korzyści.
• Kara umowna: Jeśli taka była w umowie, to można ją dochodzić. Kara umowna to taki z góry ustalony „zadośćuczynienie” za błędy, co zwalnia z udowadniania wysokości szkody.
• Odstąpienie od umowy: W poważniejszych przypadkach, gdy jedna strona kompletnie nie wywiązuje się z umowy, druga może od niej odstąpić. Wtedy umowa przestaje obowiązywać, a strony muszą zwrócić sobie to, co wzajemnie sobie dały.
• Proces sądowy: Jak strony nie potrafią się dogadać, sprawa trafia do sądu. Sąd oceni sytuację i wyda wyrok.

Te mechanizmy mają na celu sprawienie, by strony rzetelnie wypełniały swoje obowiązki i żeby wszystko było zgodne z prawem.

Podsumowanie: Co jest najważniejsze w umowie sprzedaży?

Umowa sprzedaży to coś, co robimy często, ale wymaga precyzji. Żeby wszystko poszło dobrze, trzeba rozumieć, czym jest, co musi zawierać i jakie są prawa oraz obowiązki stron.

Podsumowując, umowa sprzedaży to kluczowy element naszego życia prawnego, oparty na Kodeksie cywilnym. Żeby była ważna, muszą się w niej znaleźć trzy rzeczy: kto jest stroną, co sprzedajemy i jaka jest cena. Czasem, jak przy sprzedaży nieruchomości, trzeba też spełnić dodatkowe wymogi formalne, np. akt notarialny.

Sprzedawca musi przenieść własność i wydać rzecz, a kupujący zapłacić cenę i ją odebrać. Jak ktoś zawali swoje obowiązki, to mogą być konsekwencje, jak odszkodowanie, kara umowna albo nawet odstąpienie od umowy. W razie wątpliwości, zawsze warto poradzić się prawnika, żeby mieć pewność, że wszystko jest w porządku.

Zachęcamy do zadawania pytań w komentarzach lub kontaktu z naszymi ekspertami.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę sprzedaży

Czym różni się umowa sprzedaży od umowy darowizny?

W sprzedaży płacimy za coś, a w darowiźnie dostajemy coś za darmo. Darczyńca daje, a obdarowany przyjmuje bez zapłaty.

Czy umowa sprzedaży samochodu musi być pisemna?

Co do zasady, umowę sprzedaży rzeczy ruchomych można zawrzeć ustnie. Jednak w przypadku samochodów, które podlegają rejestracji, dla celów dowodowych i prawnych, forma pisemna jest absolutnie konieczna.

Co robić, gdy kupiony towar ma wadę?

Masz prawo do rękojmi. Możesz żądać naprawy, wymiany, obniżenia ceny, a czasem nawet odstąpić od umowy.

Czy sprzedawca może podnieść cenę po tym, jak już się umówiliśmy?

Nie, jeśli umowa została zawarta, cena jest wiążąca. Chyba że w umowie były zapisy o tym, jak cena może się zmieniać, ale to rzadkość.

Co to jest prawo pierwokupu?

To takie prawo, które daje konkretnej osobie pierwszeństwo w kupnie. Jeśli właściciel chce sprzedać rzecz, musi najpierw zaoferować ją tej osobie na tych samych warunkach. Dopiero jak ta osoba się nie zdecyduje, można sprzedać ją komuś innemu.

 

Poszukujesz agencji SEO w celu wypozycjonowania swojego serwisu? Skontaktujmy się!