Umowa dzierżawy – co to właściwie jest? Krótki przewodnik po polskim prawie

Umowa dzierżawy, mówiąc prościej, to taki cywilnoprawny kontrakt między dwiema stronami. Jedna z nich, zwana wydzierżawiającym (to taki „leasingodawca” rzeczy), zgadza się oddać drugiej stronie – dzierżawcy – jakąś rzecz do używania. Ale to nie wszystko! Dzierżawca może z tej rzeczy również pobierać pożytki, czyli czerpać z niej korzyści. Umowa może być zawarta na określony czas albo bezterminowo. W zamian dzierżawca płaci wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Najważniejsze, co odróżnia dzierżawę od zwykłego najmu, to właśnie to prawo do pobierania pożytków. Chodzi o możliwość czerpania z danej rzeczy korzyści ekonomicznych. Zazwyczaj stosuje się ją do gruntów rolnych, ale czasami także do nieruchomości przemysłowych. Całość reguluje nasz polski Kodeks cywilny, który jasno określa, co komu wolno, a czego nie.

Umowa dzierżawy – co to w praktyce? Definicja i cechy

Kiedy mówimy o umowie dzierżawy, mamy na myśli sytuację, w której jedna strona użycza drugiej rzeczy, ale z możliwością czerpania z niej zysków. To właśnie to „pobieranie pożytków” jest tutaj kluczowe. Wyobraź sobie, że dzierżawisz pole – nie tylko możesz tam jeździć, ale też zbierać plony i je sprzedawać. Albo dzierżawisz kopalnię – możesz wydobywać surowce i na nich zarabiać. Taka umowa to idealne rozwiązanie dla rolnictwa czy przemysłu, gdy chcemy aktywnie wykorzystywać daną nieruchomość, żeby na niej zarobić. Oczywiście, żeby wszystko grało, umowa musi być dobrze przygotowana, żeby chronić obie strony, zgodnie z polskim prawem.

Dzierżawa a najem – o co w tym chodzi?

Różnica między dzierżawą a najmem jest dość prosta, ale fundamentalna. Dzierżawa daje Ci nie tylko prawo do używania rzeczy, ale także do czerpania z niej zysków. Dlatego idealnie nadaje się do celów rolniczych, leśnych czy hodowlanych – wszędzie tam, gdzie celem jest produkcja i sprzedaż. Pomyśl o dzierżawie gruntu pod uprawę albo kopalni. Najem z kolei daje Ci tylko możliwość korzystania z rzeczy. Po prostu – masz gdzie mieszkać albo gdzie prowadzić firmę, ale nie zarabiasz na samej nieruchomości. Tak jest zazwyczaj w przypadku mieszkań czy biur.

Co powinno znaleźć się w umowie dzierżawy? Najważniejsze punkty

Każda dobra umowa dzierżawy musi być jasna i konkretna, żeby potem nie było żadnych nieporozumień. Dlatego ważne jest, żeby zawrzeć w niej kilka kluczowych elementów. Dzięki temu współpraca będzie płynna, a strony będą wiedziały, czego od siebie oczekiwać. Oto podstawowe sekcje, które powinna zawierać solidna umowa:

Kim są strony i co dokładnie dzierżawimy?

Przede wszystkim musimy dokładnie wiedzieć, kto z kim zawiera umowę. Podajemy pełne dane – imiona i nazwiska albo nazwy firm, adresy, numery telefonów, adresy e-mail. Chodzi o wydzierżawiającego i dzierżawcę. Ale równie ważne jest precyzyjne opisanie tego, co jest dzierżawione. Gdzie to się dokładnie znajduje (pełny adres, numer działki), ile ma metrów kwadratowych i co jeszcze do tego należy – jakieś budynki, drogi dojazdowe, przyłącza. Im więcej szczegółów, tym lepiej.

Warunki dzierżawy: ile i za co?

Tutaj ustalamy najważniejsze zasady naszej współpracy. Czas trwania umowy – czy to będzie kilka lat, czy może umowa bezterminowa. Pamiętaj, że przy gruntach rolnych mogą obowiązywać specyficzne zasady dotyczące wypowiadania umowy. Czynsz to podstawa – ile wynosi, kiedy i jak mamy go płacić (przelewem, gotówką) i co się stanie, jeśli się spóźnimy. Czasem pobiera się też kaucję – to takie zabezpieczenie dla wydzierżawiającego na wypadek, gdyby dzierżawca coś zepsuł albo nie zapłacił. Musi być jasno określone, ile wynosi, kiedy i na jakich zasadach jest zwracana.

Jak używamy nieruchomości i kto za co odpowiada?

W umowie powinno być też jasno powiedziane, do czego możesz używać tej nieruchomości. Czy tylko do uprawy roli, czy może do jakiejś konkretnej działalności gospodarczej. Ważne jest też ustalenie, kto odpowiada za bieżące utrzymanie i drobne naprawy, a kto za te większe remonty. Zazwyczaj dzierżawca dba o to, co na co dzień użytkuje, a wydzierżawiający zajmuje się sprawami „konstrukcyjnymi”, chyba że umowa mówi inaczej. Jeśli dzierżawca chce coś na tej nieruchomości zbudować albo ulepszyć, musi mieć na to zgodę wydzierżawiającego.

Formalności i przepisy – żeby wszystko było zgodnie z prawem

Umowa musi zawierać pewne klauzule prawne, żeby wszystko było zgodne z polskim prawem. Muszą być jasno określone prawa i obowiązki obu stron. Ważne są też zapisy dotyczące tego, jak wydzierżawiający może wejść na teren nieruchomości, jeśli jest taka potrzeba. Poza tym, powinny znaleźć się tam zapisy dotyczące tego, jakie prawo obowiązuje (zazwyczaj polskie) i jak będziemy rozwiązywać ewentualne spory. Czy przez mediacje, czy przez sąd.

Prawa i obowiązki stron – czyli kto co musi, a kto co może

Umowa dzierżawy tworzy pewien porządek prawny. Wydzierżawiający i dzierżawca mają swoje prawa i obowiązki. Musisz je znać, żeby wszystko przebiegało gładko i bez nerwów. Polskie prawo, głównie Kodeks cywilny, daje pewne podstawy, ale w umowie można wiele rzeczy ustalić inaczej – oczywiście, o ile nie łamiemy przepisów, które są obowiązkowe.

Dzierżawca – co go spotka?

Dzierżawca przede wszystkim musi płacić czynsz w terminie i ustalonej wysokości. Powinien też dbać o rzecz, używać jej zgodnie z umową i na bieżąco ją naprawiać, jeśli coś się popsuje z jego winy. Wszelkie większe awarie powinien zgłaszać wydzierżawiającemu. Z drugiej strony, dzierżawca ma prawo do spokojnego korzystania z nieruchomości przez cały czas trwania umowy i do zbierania z niej pożytków. Nikt nie powinien mu przeszkadzać. Po zakończeniu umowy, jeśli wszystko było w porządku, powinien odzyskać kaucję.

Wydzierżawiający – jego rola i prawa

Głównym zadaniem wydzierżawiającego jest przekazanie przedmiotu dzierżawy dzierżawcy w takim stanie, żeby mógł on z niego korzystać zgodnie z umową i czerpać pożytki. Musi też dbać o to, żeby nieruchomość była bezpieczna i miała wszystkie potrzebne pozwolenia. Do jego obowiązków należą też poważniejsze naprawy, które nie wynikają z winy dzierżawcy. Wydzierżawiający ma oczywiście prawo do otrzymywania czynszu. Może też, w pewnych sytuacjach, wypowiedzieć umowę, na przykład gdy dzierżawca ewidentnie łamie jej postanowienia.

Jakie są rodzaje umów dzierżawy w Polsce?

Prawo przewiduje różne rodzaje umów dzierżawy, żeby dopasować je do konkretnych sytuacji. Wybór odpowiedniego typu umowy jest ważny, bo wpływa na prawa i obowiązki stron, a także na to, jak umowa jest zawierana i rozwiązywana.

Oto najczęstsze typy:

• Umowa Dzierżawy Standardowa: To najbardziej znana wersja, uregulowana w Kodeksie cywilnym. Może być na czas określony lub nieokreślony. Zwykle daje dzierżawcy sporą ochronę, np. określa, jak długo trzeba czekać na wypowiedzenie umowy i ogranicza możliwość podwyżki czynszu. Wyprowadzka dzierżawcy z lokalu wymaga zazwyczaj sprawy w sądzie.
• Umowa Dzierżawy Okazjonalna: To umowa dla osób prywatnych, które nie prowadzą firmy. Często zawierana na krótszy czas. Daje wydzierżawiającemu większą swobodę w ustalaniu warunków i wypowiadaniu umowy. Procedura opuszczania lokalu jest zazwyczaj prostsza.
• Umowa Dzierżawy Instytucjonalna: Dotyczy umów zawieranych przez firmy, które profesjonalnie zajmują się wynajmem nieruchomości. Daje wydzierżawiającemu podobną elastyczność jak umowa okazjonalna, ale jest przeznaczona dla przedsiębiorców.
• Umowa Dzierżawy Komercyjnej: Mowa tu o wynajmie nieruchomości pod działalność gospodarczą – sklepy, biura, magazyny. Warunki takiej umowy są zazwyczaj negocjowane indywidualnie i mogą sporo odbiegać od przepisów dotyczących lokali mieszkalnych.

Wybór odpowiedniego typu umowy jest kluczowy. Musi być dopasowany do tego, co chcemy osiągnąć, jaki mamy typ nieruchomości i jakiego poziomu ochrony potrzebujemy.

Co robić, gdy pojawią się spory dotyczące dzierżawy?

Jeśli w związku z umową dzierżawy dojdzie do jakiegoś sporu, prawo przewiduje kilka dróg rozwiązania problemu. Zazwyczaj wszystko zaczyna się od rozmowy między stronami. Często wystarczy prosta rozmowa, żeby wyjaśnić nieporozumienia. Jeśli to nie pomoże, obie strony powinny odwołać się do treści umowy – tam powinny być zapisane wszystkie ustalenia dotyczące obowiązków, praw i odpowiedzialności.

Gdy rozmowy nie przynoszą skutku, można skorzystać z mediacji. To taki sposób na polubowne rozwiązanie konfliktu z pomocą neutralnej osoby trzeciej. Mediacja jest zazwyczaj szybsza i tańsza niż proces sądowy. Jeśli jednak nic innego nie działa, pozostaje droga sądowa. Można dochodzić odszkodowania, zmuszać drugą stronę do wypełnienia umowy albo po prostu ją rozwiązać. Zanim dojdzie do jakichkolwiek formalnych kroków, warto sprawdzić, co w umowie zapisano na temat rozwiązywania sporów.

Podatki związane z umową dzierżawy w Polsce

Zawarcie umowy dzierżawy wiąże się też z pewnymi obowiązkami podatkowymi. Zarówno dla tego, kto wydzierżawia, jak i dla tego, kto bierze w dzierżawę. W Polsce dochody z najmu i dzierżawy generalnie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Co z wydzierżawiającym?

• Jeśli to osoba prywatna, dochody z dzierżawy opodatkowuje się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% od kwoty przychodu do 100 000 zł rocznie, a powyżej tej kwoty 12,5%. Ważne jest to, że płacisz podatek od przychodu, a nie od dochodu, więc nie możesz odliczać kosztów.
• Dzierżawa nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest zazwyczaj zwolniona z VAT.
• Firmy rozliczają się inaczej – według zasad ogólnych dla CIT (19% lub 9% w zależności od sytuacji), ale mogą już odliczać koszty.
• Może się zdarzyć, że firma będzie musiała zapłacić dodatkowy podatek od przychodów z budynków.
• Wydzierżawiający ma 14 dni od zawarcia umowy na zgłoszenie jej do urzędu skarbowego.

Co z dzierżawcą?

• Jeśli dzierżawca prowadzi firmę i używa dzierżawionej nieruchomości do celów działalności, czynsz może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
• Przy dzierżawie komercyjnej, zazwyczaj naliczany jest VAT (23%), inaczej niż przy dzierżawie mieszkaniowej.

Podsumowując, polskie przepisy podatkowe wymagają, aby wydzierżawiający rozliczył się z uzyskanych przychodów, a dzierżawca prowadzący działalność gospodarczą mógł uwzględnić opłaty dzierżawne w kosztach podatkowych.

Krótko i na temat: Najważniejsze rzeczy o umowie dzierżawy

Umowa dzierżawy w polskim prawie to ważny dokument, który pozwala na korzystanie z nieruchomości i, co ważne, pobieranie z niej pożytków. To ją odróżnia od zwykłego najmu. Najczęściej stosuje się ją do gruntów rolnych i nieruchomości przemysłowych, gdzie celem jest aktywna działalność gospodarcza. Pamiętaj, żeby w umowie dokładnie opisać, kto jest kim, co dokładnie dzierżawimy, ustalić warunki finansowe (czynsz, kaucja) i zasady użytkowania nieruchomości. Wiedza o prawach i obowiązkach każdej ze stron, a także o tym, czym się różni dzierżawa od najmu, jest po prostu niezbędna.

Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem albo doradcą, żeby mieć pewność, że Twoja umowa dzierżawy jest zgodna z polskim prawem i najlepiej chroni Twoje interesy.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę dzierżawy

Czym dokładnie jest umowa dzierżawy i dla kogo jest?

Umowa dzierżawy to kontrakt, w którym wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków (jak np. plony rolne) w zamian za czynsz. Jest to rozwiązanie przede wszystkim dla tych, którzy chcą aktywnie wykorzystywać nieruchomość do produkcji rolnej lub innych działalności, które przynoszą dochód. Różni się od umowy najmu, która służy tylko do samego użytkowania.

Jaka jest ta najważniejsza różnica między dzierżawą a najmem?

Kluczowa różnica to prawo do pobierania pożytków. Dzierżawa daje Ci możliwość zarabiania na nieruchomości (np. sprzedając plony), podczas gdy najem pozwala tylko na jej użytkowanie (np. mieszkanie).

Kto odpowiada za naprawy w umowie dzierżawy?

Zazwyczaj jest to zapisane w samej umowie. Najczęściej dzierżawca dba o bieżące utrzymanie i drobne naprawy, wynikające z jego użytkowania. Natomiast wydzierżawiający zajmuje się większymi naprawami i utrzymaniem struktury nieruchomości, chyba że umowa mówi inaczej.

Czy umowa dzierżawy może być bezterminowa?

Tak, umowa dzierżawy może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku gruntów rolnych istnieją często specyficzne przepisy dotyczące okresów wypowiedzenia umów bezterminowych.

Jakie są podatki dla wynajmującego z umowy dzierżawy?

Wynajmujący musi zapłacić podatek od uzyskanych przychodów. Osoby prywatne zazwyczaj płacą podatek ryczałtowy (8,5% lub 12,5%), bez możliwości odliczania kosztów. Firmy płacą podatek CIT, ale mogą odliczać koszty.

 

Poszukujesz agencji SEO w celu wypozycjonowania swojego serwisu? Skontaktujmy się!