Najem okazjonalny – co to jest i jak działa? Poradnik

Najem okazjonalny to taka specjalna umowa wynajmu mieszkania, która nieco różni się od tej, którą znamy na co dzień. Chodzi w niej głównie o to, żeby właściciel miał trochę większe zabezpieczenia, zwłaszcza jeśli chodzi o sytuacje, gdyby trzeba było eksmitować najemcę. W Polsce ta forma robi się coraz popularniejsza, bo pomaga chronić prawa właścicieli nieruchomości.

Co to jest najem okazjonalny i jakie są jego główne cechy?

Najem okazjonalny to umowa wynajmu mieszkania na konkretny czas, uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jej głównym celem jest to, żeby właściciel – osoba prywatna, która nie prowadzi firmy z wynajmu – czuł się bezpieczniej w razie problemów z lokatorem i żeby można było szybciej przeprowadzić eksmisję. Co jest tu ważne?

• Właściciel musi być osobą prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą w wynajmie.
• Najemcą może być zwykła osoba fizyczna.
• Przedmiotem umowy jest mieszkanie, które służy do mieszkania, a nie na przykład biuro.
• Umowę zawiera się na określony czas, maksymalnie na 10 lat.
• Wszystkie przepisy dotyczące najmu okazjonalnego znajdziesz między innymi w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jakie formalności i wymogi musisz spełnić, podpisując umowę najmu okazjonalnego?

Przede wszystkim, umowa musi być na piśmie. Ale to nie wszystko. Najemca musi jeszcze złożyć u notariusza specjalne oświadczenie, w którym zgadza się na egzekucję i zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania na życzenie właściciela. Notariusz jest tu bardzo ważny. Co więcej, najemca musi podać adres innego mieszkania, do którego mógłby się wyprowadzić, gdyby doszło do eksmisji. Potrzebna jest na to zgoda właściciela tego drugiego lokalu, też potwierdzona notarialnie. Właściciel z kolei musi zgłosić taką umowę do urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od jej początku. Jeśli tego nie zrobi, umowa traci ochronę najmu okazjonalnego. Pamiętaj, umowa jest na czas określony, nie dłużej niż 10 lat.

Jakie korzyści i zabezpieczenia daje najem okazjonalny właścicielowi?

Dzięki najmowi okazjonalnemu właściciel może liczyć na szybszą eksmisję. Dlaczego? Bo większość przepisów chroniących lokatorów jest tu wyłączona – nie ma obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego ani okresu ochronnego od listopada do marca. To wszystko znacznie przyspiesza sprawę. Wystarczy, że właściciel złoży wniosek do sądu o opróżnienie lokalu, opierając się na dokumentach, w tym na akcie notarialnym. Taka umowa to dobra ochrona przed kłopotliwym najemcą, bo ogranicza straty finansowe i czasowe, gdy ktoś nie płaci albo niszczy mieszkanie. Gdyby najemca stracił swoje lokum zastępcze, właściciel może wypowiedzieć umowę, dając mu 21 dni na wskazanie nowego adresu.

Czym najem okazjonalny różni się od tego standardowego?

Różnic jest sporo. Przede wszystkim, kto może zawrzeć taką umowę: w najmie okazjonalnym tylko właściciel będący osobą prywatną, a najemcą też osoba prywatna. W zwykłym najmie jest luźniej. Formalności też są większe przy najmie okazjonalnym – potrzebny jest akt notarialny i podanie lokalu zastępczego, a przy zwykłym najmie umowa jest prostsza. Czas trwania: w okazjonalnym do 10 lat, w zwykłym może być na czas nieokreślony. Ale najważniejsze: zabezpieczenie dla właściciela i eksmisja. Najem okazjonalny to uproszczona procedura, a zwykły jest bardziej skomplikowany. W okazjonalnym trzeba zgłosić umowę do urzędu skarbowego, w zwykłym nie. I jeszcze jedno: przedmiot umowy w okazjonalnym to tylko mieszkanie, a w zwykłym mogą być też lokale użytkowe. Najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi kosztami i formalnościami, zwykły jest prostszy i tańszy.

Cecha	Najem Okazjonalny	Najem Standardowy
Strony umowy	Właściciel (osoba fizyczna, bez DG) i najemca (osoba prywatna)	Dowolne strony
Formalności	Akt notarialny, oświadczenie o poddaniu egzekucji, lokal zastępczy, zgłoszenie do US	Prosta umowa pisemna lub ustna
Czas trwania	Na czas oznaczony (max. 10 lat)	Na czas oznaczony lub nieoznaczony
Eksmisja	Uproszczona procedura, brak okresu ochronnego	Bardziej skomplikowana procedura, okres ochronny
Lokal zastępczy	Wymagany	Nie wymagany
Koszty	Wyższe (notariusz, zgłoszenie US)	Niższe
Ochrona lokatora	Ograniczona	Pełna

Prawa i obowiązki stron w najmie okazjonalnym

Wynajmujący: Musi oddać mieszkanie nadające się do zamieszkania, zgłosić umowę do urzędu skarbowego, przekazać świadectwo energetyczne i płacić podatek. Ma prawo do szybkiej eksmisji, jeśli najemca złamie zasady umowy, i może uzyskać klauzulę wykonalności. Ale uwaga – nie wolno mu siłą usuwać najemcy, zmieniać zamków czy wyrzucać jego rzeczy bez wyroku sądu.Najemca: Ma obowiązek płacić czynsz i opłaty na czas, dbać o mieszkanie i nie może go podnajmować bez zgody właściciela. Musi dostarczyć oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji, zobowiązaniu do opuszczenia lokalu i wskazać lokal zastępczy. Jeśli straci ten lokal, ma 21 dni na podanie nowego adresu. Oczywiście, najemca ma prawo do ochrony przed nielegalnymi działaniami właściciela i może korzystać z mieszkania zgodnie z umową, ale z mniejszą ochroną lokatorską niż w zwykłym najmie.

Kiedy warto pomyśleć o najmie okazjonalnym?

Jeśli jako właściciel stawiasz na szybkie i pewne odzyskanie mieszkania, a do tego chcesz zminimalizować ryzyko związane z nieuczciwym najemcą (np. niepłaceniem czynszu czy bezumownym zajmowaniem lokalu), to najem okazjonalny jest dla Ciebie. Szczególnie jeśli wynajmujesz na określony czas, nie dłuższy niż 10 lat, i potrzebujesz silniejszych zabezpieczeń. Warto go wybrać, gdy nie chcesz mieć problemów z zapewnieniem lokalu zastępczego po wygaśnięciu umowy, bo wtedy nie musisz martwić się o lokal socjalny. Jeśli zależy Ci na prostszej i szybszej eksmisji w razie problemów z płatnościami czy innymi obowiązkami najemcy, to dobry wybór.

Jednak najem okazjonalny może być mniej wygodny, gdy zależy Ci na maksymalnej elastyczności i minimalnych formalnościach. Wymaga przecież dodatkowych działań, jak akt notarialny czy oświadczenia. Nie jest też najlepszy, gdy potencjalni najemcy prowadzą działalność gospodarczą – umowa jest tylko dla osób prywatnych. A jeśli rynek najmu jest mocno konkurencyjny, te dodatkowe formalności mogą zniechęcić dobrych kandydatów.

Oto kilka praktycznych wskazówek dla właściciela:

• Poproś najemcę o komplet dokumentów: akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i wskazaniem adresu do wyprowadzki.
• Dokładnie sprawdź tożsamość i sytuację finansową kandydata.
• Porównaj koszty związane z notariuszem z tym, ile możesz zaoszczędzić na uniknięciu problemów z płatnościami i krótszej eksmisji.
• Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do formalności, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie najmu. To pomoże uniknąć błędów, które mogłyby unieważnić całe zabezpieczenie.

Jak popularny jest najem okazjonalny w Polsce? Statystyki i trendy

W latach 2021–2023 zauważyliśmy spory wzrost popularności najmu okazjonalnego. W 2022 roku podpisano około 66 tysięcy takich umów, które podlegały opodatkowaniu ryczałtem – to o blisko 44% więcej niż rok wcześniej! Szacuje się, że w 2023 roku liczba ta wzrosła już do około 81 tysięcy umów. Łącznie w 2022 roku przychody z najmu okazjonalnego przekroczyły miliard złotych, a średni roczny przychód z jednej umowy to ponad 20 tysięcy złotych. Te trendy wynikają ze zmian na rynku najmu, w tym ze wzrostu popytu i cen czynszów, które były korzystne dla właścicieli.

Co eksperci myślą o najmie okazjonalnym: zalety, ryzyka i przyszłość?

Eksperci prawni generalnie oceniają najem okazjonalny pozytywnie dla wynajmujących. Podkreślają, że szybsza eksmisja i lepsza ochrona właściciela dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy to duże plusy. Mechanizm ten faktycznie wyłącza większość przepisów o ochronie lokatorów, ułatwiając dochodzenie swoich praw. Z drugiej strony, zwracają uwagę na liczne pułapki formalne. Błędy w procedurze mogą sprawić, że umowa stanie się zwykłym najmem. Ryzyka to przede wszystkim koszty związane z aktem notarialnym, obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego, a także możliwość, że najemcy i sądy znajdą sposób na obejście przepisów i wstrzymanie eksmisji, zwłaszcza gdy w grę wchodzą rodziny z dziećmi. Podkreśla się, jak ważne jest precyzyjne dopełnienie wszystkich formalności i konsultacje prawne, by uniknąć finansowych kłopotów. Przyszłość najmu okazjonalnego w polskim prawie wciąż jest niepewna, możliwe są naciski na zwiększenie ochrony lokatorów.

Czy najem okazjonalny jest dla Ciebie?

Najem okazjonalny daje właścicielowi większą ochronę, ale wymaga spełnienia pewnych formalności – aktu notarialnego i wskazania lokalu zastępczego. To dobra opcja, jeśli szukasz szybkiej eksmisji i większego bezpieczeństwa, ale musisz zaakceptować dodatkowe koszty i procedury. Dla najemcy oznacza to mniej stabilną sytuację, ale jeśli podchodzi rzetelnie do umowy i obowiązków, nie powinno to stanowić problemu. Zastanów się dobrze nad wszystkimi za i przeciw, a jeśli masz wątpliwości, pogadaj z prawnikiem. To pomoże Ci wybrać najlepszą formę umowy najmu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o najem okazjonalny

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to specjalny rodzaj umowy wynajmu mieszkania na określony czas, który daje właścicielowi większe zabezpieczenia prawne, w tym ułatwia procedurę eksmisji.

Jaka jest różnica między najmem okazjonalnym a zwykłym?

Najem okazjonalny wymaga dodatkowych formalności (akt notarialny, lokal zastępczy, zgłoszenie do US) i przede wszystkim chroni właściciela, umożliwiając szybszą eksmisję. Najem standardowy jest prostszy, mniej formalny i zapewnia większą ochronę najemcy.

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia najmu okazjonalnego?

Potrzebujesz pisemnej umowy najmu, oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, oświadczenia najemcy wskazującego adres lokalu zastępczego, zgody właściciela lokalu zastępczego na przyjęcie najemcy, a także potwierdzenia zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego przez wynajmującego.

Kto płaci za akt notarialny przy najmie okazjonalnym?

Zwykle koszty aktu notarialnego ponosi właściciel, ale strony mogą umówić się inaczej.

Czy najem okazjonalny jest tylko dla osób fizycznych?

Tak, umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć tylko właściciel będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

Co się stanie, jeśli nie zgłoszę umowy do urzędu skarbowego?

Jeśli właściciel nie zgłosi umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej rozpoczęcia, umowa przestaje być najmem okazjonalnym i staje się zwykłym najmem. Wtedy nie skorzystasz z uproszczonej procedury eksmisji.

Czy najem okazjonalny chroni przed eksmisją zimą?

Tak, najem okazjonalny wyłącza przepisy o okresie ochronnym, więc eksmisja jest możliwa przez cały rok.

Czy najemca może odmówić złożenia oświadczenia notarialnego?

Tak, najemca może odmówić. Jeśli jednak to zrobi, umowa nie będzie mogła być zawarta jako najem okazjonalny i będzie traktowana jak zwykły najem.

 

Poszukujesz agencji SEO w celu wypozycjonowania swojego serwisu? Skontaktujmy się!