Najem instytucjonalny to taka trochę inna umowa najmu mieszkania, gdzie po drugiej stronie nie stoi zwykły właściciel, tylko firma. Taka, która profesjonalnie zajmuje się wynajmowaniem nieruchomości. Powiem Ci szczerze, to coraz popularniejszy sposób na życie, zwłaszcza w tych naszych szybko rozwijających się miastach. To alternatywa i dla tradycyjnego wynajmu, i dla kupna własnego M. W tym artykule przygotowałem dla Ciebie takie kompendium wiedzy na ten temat.
Czym tak właściwie jest najem instytucjonalny i jakie ma cechy charakterystyczne?
Najem instytucjonalny to po prostu umowa najmu mieszkania, ale objęta specjalnymi przepisami. Zawierasz ją z przedsiębiorcą – firmą, funduszem czy inną organizacją. W Polsce pojawił się w 2017 roku i od razu miał na celu uporządkowanie i uprofesjonalnienie całego rynku najmu. Wszystko to regulują przepisy od artykułu 19f do 19j ustawy o ochronie praw lokatorów.
Kto może być wynajmującym w najmie instytucjonalnym?
To proste: musi to być firma, która na co dzień zajmuje się wynajmem mieszkań. Może to być fundusz inwestycyjny, spółka deweloperska, jakaś międzynarodowa korporacja albo nawet jednoosobowy przedsiębiorca, który postanowił specjalizować się w tej dziedzinie. To właśnie odróżnia ten typ najmu od sytuacji, gdy wynajmujesz mieszkanie od pana Kowalskiego.
Jak długo trwa umowa najmu instytucjonalnego?
Warto wiedzieć, że taka umowa jest zawsze zawierana na konkretny czas. Nie ma górnego limitu, ale najczęściej to okres od kilku do nawet 30 lat. Co ważne, po tym czasie umowa po prostu wygasa. Nie przedłuża się automatycznie na czas nieokreślony, co daje obu stronom pewność i przewidywalność.
Jakie zabezpieczenia ma wynajmujący w najmie instytucjonalnym?
Najważniejszym zabezpieczeniem jest tutaj oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Musi być złożone u notariusza. Dzięki temu, jeśli najemca przestanie płacić albo w inny sposób naruszy umowę, wynajmujący ma znacznie ułatwioną i szybszą drogę do odzyskania mieszkania. Dodatkowo, można żądać kaucji, ale jej wysokość nie może być wyższa niż trzykrotność miesięcznego czynszu.
Czego dotyczy umowa najmu instytucjonalnego?
Przedmiotem takiej umowy jest zawsze lokal mieszkalny. Ale uwaga, jest taki specjalny wariant, tzw. najem instytucjonalny z dostępem do własności, gdzie przedmiotem może być samodzielny lokal mieszkalny z osobną księgą wieczystą.
Czym najem instytucjonalny różni się od najmu okazjonalnego i tradycyjnego?
Najem instytucjonalny wypada zupełnie inaczej niż te tradycyjne formy, głównie ze względu na to, kto jest wynajmującym i jakie procedury temu towarzyszą. Jego główna siła to profesjonalizm, jasne zasady i konkretne zabezpieczenia prawne. Zwykły najem i najem okazjonalny działają inaczej i służą trochę innym celom.
Jak wygląda tradycyjny najem?
To chyba najbardziej znana forma wynajmu. Często umowy są zawierane na czas nieokreślony, a procedury eksmisji są standardowe i bywają długotrwałe. Z jednej strony daje to dużą swobodę obu stronom, z drugiej jednak wymaga od prywatnego właściciela sporo zaangażowania w zarządzanie i rozwiązywanie problemów.
A co z najmem okazjonalnym?
Ten typ najmu jest stworzony z myślą o prywatnych właścicielach. Jego podstawą jest to, że najemca musi mieć inne mieszkanie, do którego może się przenieść, a właściciel tego mieszkania musi się na to zgodzić. To ma ułatwić eksmisję prywatnemu wynajmującemu, ale wiąże się z dodatkowymi formalnościami i potrzebą uzyskania zgód.
Gdzie najem instytucjonalny wyprzedza inne formy?
No właśnie, w najmie instytucjonalnym wynajmującym jest profesjonalna firma. Umowy są zawierane na czas oznaczony, co daje stabilność. Ale najważniejsza jest uproszczona i szybsza procedura eksmisji – wszystko dzięki temu wspomnianemu już oświadczeniu najemcy. Poza tym, tutaj wynajmujący nie wymaga od najemcy posiadania lokalu zastępczego.
Spójrz na tabelę poniżej, to pokazuje kluczowe różnice między tymi formami najmu:
| Aspekt | Najem Instytucjonalny | Najem Okazjonalny | Tradycyjny Najem |
| Kto wynajmuje | Firma, fundusz, deweloper – przedsiębiorca | Prywatny właściciel | Prywatny właściciel |
| Czas umowy | Zawsze na czas oznaczony (często długoterminowo, nawet do 30 lat) | Na czas oznaczony | Często na czas nieokreślony |
| Zabezpieczenia | Oświadczenie o poddaniu się egzekucji; kaucja | Lokal zastępczy i zgoda jego właściciela; kaucja | Zazwyczaj kaucja, standardowe procedury prawne |
| Eksmisja | Uproszczona (dzięki oświadczeniu notarialnemu) | Uproszczona (po spełnieniu warunków dotyczących lokalu zastępczego) | Standardowa, może być długotrwała |
| Cel | Profesjonalny wynajem na dużą skalę | Wynajem przez osoby prywatne | Powszechny wynajem mieszkań |
Główne plusy i minusy najmu instytucjonalnego – dla kogo i co z tego?
Każde rozwiązanie ma swoje dobre i złe strony, a najem instytucjonalny nie jest wyjątkiem. Warto je poznać, zanim zdecydujesz się na taką formę wynajmu, czy to jako najemca, czy jako inwestor.
Co najemca zyskuje w najmie instytucjonalnym?
Przede wszystkim, jest to profesjonalne zarządzanie. Mieszkania są zazwyczaj w świetnym stanie, często w pełni wyposażone i gotowe do zamieszkania. Nie musisz się martwić o remonty czy kupowanie mebli. Długoterminowe umowy oznaczają stabilność i przewidywalne koszty, a czasem można liczyć na dodatkowe udogodnienia, jak przestrzenie wspólne. Zresztą, badania pokazują, że ludzie są zadowoleni z takich usług.
A jakie są wady najmu instytucjonalnego dla najemcy?
Niestety, czasem trzeba za to wszystko więcej zapłacić. Czynsz i kaucja mogą być wyższe niż w przypadku prywatnego wynajmu. Największym minusem może być brak prawa do lokalu zamiennego w razie eksmisji – wtedy możesz trafić do schroniska. Umowy bywają mniej elastyczne, nie można na przykład dowolnie zmieniać aranżacji czy podnajmować mieszkania. Do tego dochodzą koszty notarialne za oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Co z tego ma wynajmujący (inwestor)?
Dla inwestorów to przede wszystkim pewność. Umowy na czas oznaczony dają długoterminową stabilność. Ryzyko prawne związane z niechcianymi lokatorami jest mniejsze, bo procedury egzekucji są prostsze. Zarządzanie większą liczbą mieszkań jest sprawniejsze i tańsze pod względem prawnym niż w przypadku tradycyjnego najmu.
Jakie są minusy najmu instytucjonalnego dla wynajmującego?
Trzeba pamiętać, że prowadzenie takiej działalności to formalna działalność gospodarcza, co wiąże się z kosztami (ZUS, księgowość). Nie można też skorzystać z opodatkowania ryczałtowego. Jest limit wysokości kaucji, a każdy błąd formalny może sprawić, że umowa straci swój „instytucjonalny” charakter.
Jak rozwija się rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce i co nas czeka?
Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce, znany też jako PRS (Private Rented Sector), rośnie w siłę. Prognozy są bardzo obiecujące – będzie coraz więcej mieszkań na wynajem od firm, a wartość całego rynku będzie rosła. Ten segment staje się coraz ważniejszy na polskim rynku mieszkaniowym.
Kto działa na polskim rynku PRS?
Na naszym rynku najmu instytucjonalnego działa sporo firm – od dużych, po mniejsze fundusze. Najbardziej znane to Resi4Rent, Vantage Rent czy Państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem (PFSMwN). Ale oprócz nich mamy też:
- Fundusze inwestycyjne, które specjalizują się w mieszkaniówkach.
- Firmy deweloperskie budujące i potem wynajmujące swoje nieruchomości.
- Międzynarodowe korporacje inwestujące na naszym rynku.
- Operatorzy instytucjonalni – czyli firmy, które profesjonalnie zarządzają nieruchomościami na dużą skalę.
Co dalej z rynkiem?
Na najbliższe lata prognozy są naprawdę dobre. Spodziewamy się, że do końca 2025 roku w zasobie PRS będzie ponad 30 tysięcy mieszkań, a do 2027 roku nawet ponad 36 tysięcy. Stawki czynszów powinny się stabilizować, z niewielkimi wzrostami rok do roku. Rynek nadal będzie się koncentrował w największych miastach, czyli w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu czy Poznaniu.
Co napędza ten rozwój?
Jest kilka kluczowych powodów. Po pierwsze, wciąż brakuje mieszkań, a ceny nieruchomości rosną, przez co kredyty są mniej dostępne. Po drugie, ludzie coraz chętniej się przemieszczają, miasta się rozrastają, a popyt na mieszkania jest wysoki. No i oczywiście inwestycje, często z zagranicznym kapitałem, które zasilają ten rynek.
Jakie są wyzwania?
Mimo tych dobrych prognoz, rynek ma też swoje problemy. Rosną koszty utrzymania nieruchomości i ceny zakupu mieszkań, co wpływa na opłacalność inwestycji. Konkurencja też rośnie – zarówno ze strony innych firm, jak i tradycyjnych wynajmujących. Potrzebna jest też poprawa efektywności energetycznej budynków i, co bardzo ważne, doprecyzowanie przepisów prawnych i podatkowych, bo czasem bywają one niejasne.
Czy najem instytucjonalny może prowadzić do posiadania własnego mieszkania?
Tak, istnieje taki specjalny wariant najmu instytucjonalnego, który pozwala najemcy na dojście do własności mieszkania. To rozwiązanie jest uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, dokładnie w artykułach od 19k do 19m. To takie połączenie najmu instytucjonalnego z elementami umowy sprzedaży.
Jak to działa?
Taka umowa zobowiązuje wynajmującego do sprzedaży mieszkania najemcy po uzgodnionej cenie. W praktyce oznacza to, że najemca przez pewien czas płaci raty, które mogą być zaliczane na poczet przyszłego zakupu. Do takiej umowy dodaje się specjalne klauzule, które dokładnie określają warunki przyszłej sprzedaży.
Dla kogo to jest dobre?
To świetna opcja dla osób, które marzą o własnym mieszkaniu, ale potrzebują czasu na uzbieranie pieniędzy albo poprawę swojej zdolności kredytowej. Pozwala stopniowo nabywać własność, jednocześnie zapewniając stabilność i dach nad głową w trakcie tego procesu. To sposób na osiągnięcie celu posiadania własnego lokum w bardziej rozłożonym w czasie i potencjalnie łatwiejszym finansowo modelu.
Podsumowanie: Najem Instytucjonalny – przyszłość rynku mieszkaniowego?
Najem instytucjonalny, czyli rynek PRS, jawi się jako ważny element przyszłości polskiego rynku mieszkaniowego. To model, gdzie profesjonalne firmy wynajmują mieszkania na długoterminowych zasadach, oferując wysoki standard i bezpieczeństwo. Chociaż ma swoje minusy, takie jak wyższe koszty czy mniejsza elastyczność, jego zalety dla stabilizacji rynku i profesjonalizacji usług są nie do przecenienia.
Co mówią eksperci?
Eksperci rynku nieruchomości są zgodni – sektor PRS będzie dynamicznie rósł. Prognozy mówią o znacznym przyroście mieszkań w tym segmencie, co czyni go realną alternatywą dla tradycyjnego zakupu nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach. Coraz więcej kapitału, w tym zagranicznego, trafia na rynek najmu instytucjonalnego, co może napędzać jego rozwój.
Jak to wpływa na rynek i jakie są wyzwania?
Najem instytucjonalny sprawia, że usługi na rynku najmu stają się bardziej profesjonalne, zwiększa się podaż mieszkań i podnoszą się ogólne standardy. Trzeba jednak pamiętać o potencjalnym wpływie rosnących inwestycji, zwłaszcza tych z zagranicznym kapitałem, na wzrost cen nieruchomości. Kluczowe dla dalszego rozwoju będą jasne regulacje prawne i podatkowe, które pomogą rozwiać istniejące wątpliwości i bariery. Najem instytucjonalny z pewnością będzie odgrywał coraz ważniejszą rolę na polskim rynku mieszkaniowym.
Zapraszam do dyskusji! Czy mieliście już styczność z najmem instytucjonalnym? Jakie są Wasze doświadczenia? Dajcie znać w komentarzach!
FAQ – najczęściej zadawane pytania o najem instytucjonalny
Czym dokładnie różni się najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego?
Najem instytucjonalny to umowa z firmą, która profesjonalnie zajmuje się wynajmem. Najem okazjonalny to umowa z prywatnym właścicielem. Kluczowa różnica leży w procedurach: przy najmie instytucjonalnym wynajmujący ma łatwiejszą eksmisję dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, a wynajmujący nie musi wymagać od najemcy lokalu zastępczego.
Czy najem instytucjonalny jest zawsze droższy od tradycyjnego?
Często tak, czynsze bywają wyższe. Ale pomyśl o całkowitym koszcie i wartości, którą dostajesz: mieszkania są zwykle w pełni wyposażone, standard usług jest wysoki, a umowy długoterminowe dają stabilność. Pamiętaj też o dodatkowych kosztach dla najemcy, jak opłata notarialna.
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego?
Potrzebna jest pisemna umowa najmu instytucjonalnego z wszystkimi wymaganymi prawem elementami. Do tego dochodzi notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wynajmujący musi też pokazać dowód swojego prawa do lokalu.
Co się stanie, jeśli najemca nie wywiąże się z umowy najmu instytucjonalnego?
Jeśli najemca przestanie płacić czynsz albo naruszy umowę, wynajmujący może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji. Dzięki oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, może szybciej przeprowadzić postępowanie komornicze, często bez konieczności zapewnienia lokalu zamiennego.
Czy można negocjować warunki umowy najmu instytucjonalnego?
Umowy te są zwykle mniej elastyczne niż te od osób fizycznych. Warunki są standardowe i wynikają ze specyfiki działalności wynajmującego. Negocjacje dotyczące kluczowych kwestii, takich jak czynsz czy czas trwania umowy, są zazwyczaj ograniczone.
Kto najbardziej zyskuje na najmie instytucjonalnym – najemca czy wynajmujący?
Obie strony mogą sporo zyskać. Najemcy mają stabilność, wysoki standard mieszkań i profesjonalną obsługę. Wynajmujący (inwestorzy) mają pewność inwestycji, mniejsze ryzyko prawne i sprawniejsze zarządzanie. Korzyści są więc obopólne, choć ich charakter i skala mogą być różne.
Poszukujesz agencji SEO w celu wypozycjonowania swojego serwisu? Skontaktujmy się!
Paweł Cengiel
Cechuję się holistycznym podejściem do SEO, tworzę i wdrażam kompleksowe strategie, które odpowiadają na konkretne potrzeby biznesowe. W pracy stawiam na SEO oparte na danych (Data-Driven SEO), jakość i odpowiedzialność. Największą satysfakcję daje mi dobrze wykonane zadanie i widoczny postęp – to jest mój „drive”.
Wykorzystuję narzędzia oparte na sztucznej inteligencji w procesie analizy, planowania i optymalizacji działań SEO. Z każdym dniem AI wspiera mnie w coraz większej liczbie wykonywanych czynności i tym samym zwiększa moją skuteczność.
