Najem krótkoterminowy – co to jest, jak działa i jakie są przepisy? Przewodnik, który rozwieje Twoje wątpliwości

Najem krótkoterminowy to po prostu umowa wynajmu lokalu, która trwa krócej niż miesiąc – często to tylko kilka dni albo tydzień. Choć polskie prawo nie daje nam tu sztywnej definicji, przyjęło się, że chodzi o wynajem na godziny, doby, dni, a nawet tygodnie. Co ciekawe, ten rynek rośnie w siłę jak szalony. Gościom się to podoba, bo to świetna opcja dla turystów, osób w delegacji czy po prostu tych, którzy potrzebują miejsca na chwilę. W tym artykule rozłożymy wszystko na czynniki pierwsze – od samej definicji, przez różnice z wynajmem długoterminowym, po obowiązki, potencjalne zyski, przepisy i sposoby, jak to wszystko mądrze ogarnąć.

Krótko czy długo? Kluczowe różnice między najmem krótkoterminowym a długoterminowym

Główna różnica między najmem krótkoterminowym a tradycyjnym wynajmem na dłużej sprowadza się do kilku rzeczy: okresu umowy, sposobu rozliczeń, potencjalnych zarobków, tego, co musi znaleźć się w mieszkaniu, i jak chronieni są lokatorzy. W najmie krótkoterminowym umowa to kilka dni do kilku tygodni. W długoterminowym minimum to pół roku, a zazwyczaj rok lub więcej.

Rozliczenie w najmie na krótkie terminy to najczęściej płatność za każdą dobę. W dłuższym wynajmie płaci się miesięcznie, czasem rocznie. Ale uwaga, w najmie krótkoterminowym możesz zarobić więcej, bo ceny możesz dostosowywać w zależności od tego, ilu chętnych jest akurat na mieszkanie i jaka jest pora roku. Twoje mieszkanie musi być też w pełni umeblowane i wyposażone, co w najmie długoterminowym nie zawsze jest wymogiem. Co jeszcze? Najem krótkoterminowy daje lokatorom mniejszą ochronę prawną, więc ryzyko problemów z niepłaceniem jest mniejsze. W najmie długoterminowym lokatorzy mają silniejszą pozycję.

Oto porównanie, które wszystko wyjaśnia:

Aspekt	Najem krótkoterminowy	Najem długoterminowy
Okres umowy	Kilka dni do kilku tygodni	Co najmniej 6 miesięcy, często rok lub więcej
Sposób rozliczenia	Zazwyczaj na doby	Miesięczne lub roczne
Przychód	Wyższy potencjał zysku dzięki dynamicznym cenom	Stabilność i przewidywalność, ale niższe przychody
Wyposażenie	Nieruchomości w pełni umeblowane i wyposażone	Nie jest obowiązkowe
Elastyczność ceny	Właściciel może dostosowywać stawki do popytu i sezonu	Cena ustalana na dłuższy okres, trudniej ją zmienić
Ochrona lokatorska	Mniejsza ochrona, niższe ryzyko problemów z brakiem płatności	Silniejsza ochrona prawna najemcy

Jak to działa w praktyce? Obowiązki właściciela w najmie krótkoterminowym

Prowadzenie najmu krótkoterminowego to trochę jak praca na pełen etat, w porównaniu do najmu długoterminowego. Musisz być gotów na częste zmiany lokatorów, co oznacza trochę logistyki z kluczami czy zameldowaniem. Po każdym gościu trzeba posprzątać i odświeżyć mieszkanie.

Do tego dochodzą bieżące naprawy i dbanie o sprzęt – wiadomo, przy takiej rotacji wszystko szybciej się zużywa. Bardzo ważny jest też marketing i obsługa rezerwacji, często przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com. Musisz być w stałym kontakcie z gośćmi, odpowiadać na ich pytania i spełniać potrzeby. Na szczęście są rozwiązania, które mogą Ci w tym pomóc, jak systemy rezerwacji czy firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami.

Potencjał zysków i koszty: co warto wiedzieć o finansach w najmie krótkoterminowym

Najem krótkoterminowy może przynieść Ci większe dochody, bo możesz swobodnie zmieniać ceny. To szczególnie opłacalne, gdy jest duże zapotrzebowanie, np. w sezonie turystycznym albo podczas dużych imprez. Ceny można dostosowywać na bieżąco, żeby wycisnąć z tego jak najwięcej. No i jeszcze ta zaliczka przy rezerwacji i mniejsze prawa lokatorskie – to też spory plus, bo zmniejsza ryzyko problemów z płatnościami.

Ale jest też druga strona medalu – wyższe koszty. Myśl o częstym sprzątaniu, rachunkach za media, materiałach eksploatacyjnych i tym, że wyposażenie szybciej się zużyje. Prowizje dla platform rezerwacyjnych, takich jak Airbnb czy Booking.com, też potrafią być spore. Trzeba też pamiętać o sezonowości i pustych okresach, kiedy nie ma pewności co do stałego dochodu. Do tego dochodzą początkowe koszty wyposażenia mieszkania i ewentualnych remontów. Mimo to, najem krótkoterminowy dobrze wpływa na gospodarkę – to wkład w PKB i tworzenie miejsc pracy. W dużych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, właściciele mogą liczyć na spore zarobki, ale to wszystko wymaga dobrego planowania i zarządzania.

Nowe przepisy i regulacje, które zmieniają zasady gry w najmie krótkoterminowym w Polsce

Chyba wszyscy już wiedzą, że wchodzą nowe przepisy, które mocno namieszają na rynku najmu krótkoterminowego. Będą wymogi dotyczące rejestracji, bezpieczeństwa pożarowego, podatków, a gminy dostaną większe pole do działania. Rozporządzenie unijne i nowe regulacje krajowe sprawią, że każdą nieruchomość na wynajem krótkoterminowy trzeba będzie zarejestrować. Po takiej rejestracji dostaniesz specjalny numer, który będziesz musiał umieszczać w ogłoszeniach i podawać platformom rezerwacyjnym.

Jeśli chodzi o bezpieczeństwo pożarowe, to mniejsze obiekty (do 6 lokali, 30 miejsc noclegowych, do 25 m wysokości) będą miały prostsze wymogi. Większe będą musiały spełnić standardy hotelowe. Od lipca 2024 roku obowiązuje dyrektywa DAC7, która oznacza, że platformy cyfrowe będą automatycznie przekazywać dane o transakcjach do urzędów skarbowych. Gminy będą mogły wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub w ogóle zakazany. Obowiązkowa rejestracja na poziomie UE zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 roku, a krajowe przepisy wejdą w życie od 2031 roku, ale z okresem przejściowym.

Potencjalne zagrożenia i wyzwania w najmie krótkoterminowym

Najem krótkoterminowy to nie tylko zyski, ale też sporo ryzyk, którym trzeba umieć zarządzać. Co może pójść nie tak?

• Zniszczenia i zużycie mienia: Goście mogą coś uszkodzić lub po prostu szybciej zużyć wyposażenie.
• Hałas i konflikty: Głośne imprezy albo uciążliwi lokatorzy mogą prowadzić do konfliktów z sąsiadami czy wspólnotą mieszkaniową.
• Sezonowość i pustostany: Dochody mogą być nieregularne, bo czasem po prostu brakuje chętnych.
• Kwestie prawne i administracyjne: Trzeba spełnić wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, przejść przez nowe obowiązki rejestracyjne i podatkowe (które wchodzą od 2026 roku).
• Ryzyko uznania za działalność gospodarczą: Urząd skarbowy może uznać, że Twoja działalność wymaga zarejestrowania firmy.
• Nieodpowiedzialni goście i kradzieże: Zawsze istnieje ryzyko, że trafi się nieuczciwy lokator.

Na szczęście wiele z tych ryzyk można zminimalizować, na przykład przez odpowiednie ubezpieczenia, jasny regulamin i procedury postępowania.

Jak skutecznie zarządzać i marketingować nieruchomość w najmie krótkoterminowym?

Żeby w najmie krótkoterminowym dobrze zarobić i mieć zadowolonych gości, trzeba zadbać o kilka rzeczy. W marketingu najważniejsze jest:

• Profesjonalne zdjęcia i atrakcyjne opisy: Muszą przyciągać wzrok i zachęcać do rezerwacji.
• Obecność na platformach rezerwacyjnych: Listing na Airbnb i Booking.com to podstawa, żeby dotrzeć do jak największej liczby osób.
• Media społecznościowe i reklama online: Warto promować ofertę na Facebooku, Instagramie czy przez reklamy Google Ads, a także zadbać o SEO.
• Budowanie pozytywnych opinii: Dobre recenzje to najlepsza reklama i podstawa lojalności gości.

Jeśli chodzi o zarządzanie, kluczowe są:

• Dynamiczne ustalanie cen: Dostosowywanie stawek do sezonu i popytu.
• Efektywna obsługa gości: Szybka komunikacja i elastyczność.
• Wykorzystanie nowoczesnych technologii: Narzędzia do zarządzania rezerwacjami mogą bardzo pomóc.
• Dbałość o nieruchomość: Regularne sprzątanie, naprawy i utrzymanie standardów.
• Analiza rynku: Śledzenie konkurencji i ciągłe ulepszanie oferty.

Podsumowanie: czy najem krótkoterminowy jest dla Ciebie?

Najem krótkoterminowy to wynajem na okres krótszy niż miesiąc, który może przynieść spore zyski, ale wymaga od Ciebie dużego zaangażowania i wiąże się z wyższymi kosztami. W najbliższych latach sporo się zmieni w przepisach, więc trzeba być na bieżąco i dostosowywać się do nowych wymogów. Ten model biznesowy może być świetną opcją, jeśli szukasz wyższych zwrotów z inwestycji i masz nieruchomość w atrakcyjnym miejscu turystycznym czy biznesowym. Zanim zdecydujesz się na tę formę wynajmu, dokładnie przeanalizuj lokalny rynek, konkurencję oraz swoje możliwości finansowe i czasowe.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o najem krótkoterminowy

Czy najem krótkoterminowy jest legalny w Polsce?

Tak, jest. Pamiętaj jednak, że od 2026 roku wchodzą nowe unijne przepisy dotyczące rejestracji i identyfikacji obiektów, a od 2031 roku planowane są kolejne krajowe regulacje, które mogą wprowadzić dodatkowe ograniczenia.

Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym?

Zarobki są naprawdę różne i zależą od wielu czynników: lokalizacji mieszkania, jego standardu, sezonu i tego, jak dobrze zarządzasz i marketingujesz swoją ofertę. Potencjalnie możesz zarobić więcej niż w najmie długoterminowym, ale wiąże się to z większym ryzykiem i zaangażowaniem.

Jakie są główne obowiązki właściciela przy wynajmie na doby?

Przede wszystkim musisz dbać o czystość i świeżość lokalu po każdym gościu, sprawnie obsługiwać rezerwacje i być w kontakcie z klientami. Do tego dochodzi marketing oferty, bieżące naprawy, prowadzenie księgowości i pilnowanie wszystkich wymogów prawnych, w tym tych dotyczących bezpieczeństwa i podatków.

Czy muszę rejestrować najem krótkoterminowy?

Tak, od 20 maja 2026 roku, zgodnie z nowym rozporządzeniem UE, będzie obowiązkowa centralna rejestracja wszystkich obiektów na wynajem krótkoterminowy. Dostaniesz wtedy specjalny numer identyfikacyjny.

Co to jest DAC7 i jak mnie dotyczy?

DAC7 to unijna dyrektywa, która weszła w życie w Polsce w lipcu 2024 roku. Nakłada ona na platformy cyfrowe (jak Airbnb czy Booking.com) obowiązek zbierania i przekazywania urzędom skarbowym informacji o transakcjach dokonywanych przez wynajmujących. Oznacza to, że Twoje przychody z najmu krótkoterminowego będą objęte większą kontrolą podatkową.

Czy mogę prowadzić najem krótkoterminowy w mieszkaniu spółdzielczym/wspólnotowym?

To zależy od regulaminu Twojej spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Nowe przepisy mogą też wprowadzić wymóg uzyskania ich zgody na taką działalność.

 

Poszukujesz agencji SEO w celu wypozycjonowania swojego serwisu? Skontaktujmy się!